En nuestro afán por aportar soluciones en el ámbito inmobiliario, desde Don Casa estamos publicando una serie de artículos enfocados en la resolución de dudas frecuentes. Hoy vamos a aclarar qué es el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), más conocido como plusvalía municipal.
Hemos explicado ya qué impuestos se pagan al vender un piso en Barcelona, y hemos indicado cuáles son los documentos para vender un piso en Barcelona. Hoy vamos a centrarnos en este impuesto en concreto, la plusvalía municipal, un impuesto muy controvertido y que incluso ha sido tachado de inconstitucional.
En este artículo explicaremos qué es la plusvalía municipal y cómo calcularla. Una cuestión altamente relevante para aquellas personas que tengan propiedades en venta.
¿Qué es la Plusvalía Municipal?
Cuando vendemos un inmueble por un valor superior al que lo compramos, obtenemos un beneficio y tenemos que pagar impuestos como el IRPF, el famoso Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Pues bien, la plusvalía municipal es otro de los impuestos que se deben pagar al vender un inmueble.
La diferencia principal entre el IRPF y la plusvalía municipal es que el primero solo se paga si se han obtenido beneficios, pero la plusvalía municipal se debe pagar independientemente de que se haya ganado dinero con la venta. Ahora bien, si no se han obtenido beneficios, se puede hacer una reclamación para que nos devuelvan lo que hemos pagado.
En algunas ocasiones, la plusvalía municipal no puede ser exigida. El primer caso, como hemos indicado, es cuando no se obtienen beneficios con la venta. Por otro lado, la plusvalía municipal no puede exigirse si el importe de esta supera el beneficio obtenido con la venta. Tampoco puede exigirse si ha sido calculada mediante la fórmula antes vigente, la cual fue declarada como inconstitucional por el Tribunal Constitucional el 26 de octubre de 2021.
¿Cómo se calcula la Plusvalía Municipal?
Hay varios factores que determinan el valor de la plusvalía municipal, como el valor catastral del suelo, el tiempo que se ha tenido la vivienda y el coeficiente de incremento de los años en los que hemos sido propietarios de la vivienda.
A partir de estos datos, extraemos el porcentaje que se debe aplicar a la base imponible para calcular el valor de la plusvalía. Cada ayuntamiento fija los coeficientes de incremento que considera adecuados y estos determinan el gravamen, pero ese porcentaje no puede superar el 30% de la base imponible.
El valor catastral del suelo se establece mediante una serie de parámetros que dependen del inmueble, por ejemplo, de su superficie habitable y de su uso. Para determinar el valor catastral es necesario contar con especialistas del ámbito inmobiliario, pues se deben tener en consideración aspectos técnicos y fiscales. Este valor también es determinante de otros impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y el impuesto sobre el patrimonio.
¿Quién debe pagar la Plusvalía Municipal?
Este impuesto, en general, debe ser pagado por el vendedor. Es el vendedor quien recibe el beneficio económico con la venta, y es precisamente este beneficio lo que determina si se debe pagar y cuánto se debe pagar. No obstante, citaremos algunas excepciones.
Se puede negociar con el comprador para que sea él quien pague la plusvalía municipal, ambas partes deben ponerse de acuerdo. Por otro lado, si el vendedor no reside en España, será el comprador quien pague la plusvalía. Finalmente, si la vivienda es heredada o ha sido donada, será el nuevo propietario el que pague la plusvalía.
Conclusiones
Como hemos visto, muchos factores influyen en la plusvalía municipal y este gravamen genera cierta controversia. Si deseas más información, no dudes en ponerte en contacto con Don Casa, llevamos más de 30 años como inmobiliaria en Barcelona y estaremos encantados de poner nuestros conocimientos a tu servicio. Contacta con nosotros si necesitas asesoramiento u otro de nuestros servicios inmobiliarios en Barcelona.