Las herencias son uno de los escenarios más habituales —y a la vez más complejos— dentro del mercado inmobiliario. Cuando una vivienda se hereda sin testamento, el proceso de venta puede complicarse considerablemente si no se gestiona correctamente desde el inicio.
Muchos propietarios descubren tarde que no pueden vender, firmar arras o incluso negociar una vivienda heredada porque la situación legal no está resuelta. En este artículo te explicamos cómo afectan las herencias sin testamento a la compraventa de una vivienda, qué pasos son imprescindibles antes de vender y cómo evitar bloqueos que retrasan o frustran la operación.
Qué significa heredar una vivienda sin testamento
Cuando una persona fallece sin haber otorgado testamento, se produce lo que legalmente se denomina sucesión intestada. En este caso, no existe un reparto previo de los bienes y es la ley la que determina quiénes son los herederos y en qué proporción.
Esto implica que, hasta que no se regulariza la herencia, la vivienda no tiene un titular claro a efectos prácticos, lo que imposibilita su venta inmediata.
Quiénes heredan una vivienda sin testamento
El orden de herederos viene determinado por la ley y suele ser el siguiente:
Herederos prioritarios
- Hijos y descendientes
- En su defecto, padres y ascendientes
- Cónyuge viudo (con derechos específicos)
- Hermanos y sobrinos (si no hay ascendientes ni descendientes)
Cuando hay varios herederos, la vivienda pasa a estar en copropiedad, lo que se conoce como proindiviso. Esto significa que ninguno puede vender por su cuenta sin el consentimiento del resto.
Por qué una herencia sin testamento bloquea la venta
Uno de los errores más frecuentes es pensar que basta con ser heredero “de hecho” para vender una vivienda. En la práctica, no se puede vender nada hasta que la herencia esté formalmente aceptada e inscrita.
Los principales bloqueos son:
- No existe un titular inscrito en el Registro de la Propiedad
- Hay desacuerdo entre herederos
- No se han liquidado impuestos de sucesiones
- La vivienda sigue a nombre del fallecido
- Existen cargas o deudas asociadas
Antes de iniciar cualquier proceso de venta, es imprescindible revisar la situación legal con una nota simple registral y resolverla correctamente. Desde nuestra asesoría inmobiliaria ayudamos a identificar estos bloqueos desde el primer momento.
Pasos obligatorios antes de vender una vivienda heredada sin testamento
Declaración de herederos
Es el primer trámite. Se realiza ante notario y sirve para determinar legalmente quiénes son los herederos. Sin este documento, no se puede avanzar.
Aceptación de la herencia
Los herederos deben aceptar la herencia de forma expresa. Puede hacerse:
- A beneficio de inventario
- De forma pura y simple
- Renunciando (en caso de deudas)
Liquidación del impuesto de sucesiones
En Cataluña, este impuesto debe liquidarse antes de inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Sin este paso, el Registro no acepta el cambio de titularidad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez aceptada la herencia y pagados los impuestos, la vivienda se inscribe a nombre de los herederos. Solo entonces puede venderse legalmente.
Qué ocurre si hay varios herederos y no hay acuerdo
Este es uno de los escenarios más habituales y delicados. Cuando varios herederos comparten la propiedad:
- Todos deben firmar arras y escritura
- Basta que uno se oponga para bloquear la venta
- No se puede vender “una parte” sin consentimiento
En estos casos, una estrategia habitual es vender la vivienda y repartir el importe, evitando conflictos prolongados. Pero para ello es clave una gestión profesional y neutral, que ayude a alinear intereses y fijar un precio realista.
Una tasación online gratuita suele ser el primer paso para poner cifras objetivas sobre la mesa y facilitar acuerdos entre herederos.
¿Se puede vender una vivienda heredada sin haberla inscrito?
En la práctica, no. Aunque exista un comprador interesado, ningún notario autorizará la escritura si la vivienda sigue a nombre del fallecido.
Intentar avanzar sin regularizar la herencia solo provoca:
- Pérdida de compradores
- Retrasos innecesarios
- Conflictos entre herederos
- Riesgos legales
Por eso es fundamental ordenar primero la parte legal y luego la comercial.
Cómo facilitar la venta de una vivienda heredada
Cuando la herencia está correctamente regularizada, la venta suele ser incluso más rápida que en otros casos, ya que:
- Los herederos no suelen querer conservar el inmueble
- Hay mayor flexibilidad en la negociación
- El objetivo suele ser cerrar y repartir
Desde Doncasa ayudamos a:
- Coordinar a todos los herederos
- Valorar el inmueble de forma objetiva
- Preparar la documentación necesaria
- Comercializar la vivienda con estrategia
- Gestionar todo el proceso hasta notaría
Puedes consultar viviendas similares en nuestras propiedades en venta o resolver tu caso concreto contactando con nuestro equipo.
Conclusión: ordenar la herencia es clave para vender sin problemas
Las herencias sin testamento no impiden vender una vivienda, pero sí exigen un proceso previo imprescindible. Intentar saltarse pasos solo genera bloqueos, conflictos y pérdida de oportunidades.
Si has heredado una vivienda y no sabes por dónde empezar, lo más inteligente es:
- Aclarar la situación legal
- Unificar criterios entre herederos
- Obtener una valoración profesional
- Contar con asesoramiento especializado
Desde Doncasa te acompañamos en todo el proceso, desde la regularización inicial hasta la venta final. Empieza hoy con una tasación online gratuita o solicita una consulta personalizada desde nuestra página de contacto.