mayo 27, 2025 por Doncasa
Pocas situaciones generan tanta frustración como tener la venta de tu vivienda prácticamente cerrada… y que el comprador se eche atrás a última hora. Después de semanas de visitas, negociaciones y documentos, ¿qué derechos tiene el vendedor? ¿Se pierde todo? ¿Hay penalización? ¿Qué pasos debes seguir?
En este artículo abordamos qué hacer si el comprador se echa atrás en el último momento, qué consecuencias legales existen y cómo protegerte para no salir perjudicado.
¿En qué punto del proceso se ha echado atrás?
No es lo mismo una cancelación durante las visitas que después de haber firmado documentos. Por eso, el primer paso es identificar en qué fase se ha producido el problema:
- Antes de firmar contrato de arras: no hay obligación legal, pero sí impacto en tu agenda y posibles oportunidades perdidas.
- Después de firmar arras: el comprador puede perder el dinero entregado como señal.
- En notaría o justo antes: puede haber reclamación por daños y perjuicios si hay incumplimiento claro.
Veamos cada caso.
Si el comprador se retira antes de firmar arras
Desde el punto de vista legal, no existe aún ningún compromiso formal. Esto significa que:
- El comprador puede echarse atrás sin consecuencias jurídicas
- Tú no puedes reclamarle nada, salvo en casos muy excepcionales (mala fe demostrable)
- Has perdido tiempo, pero la vivienda sigue disponible para comercializarla
Aquí es clave tener una agencia que filtre compradores realmente solventes y comprometidos, como hacemos desde Doncasa en nuestra asesoría inmobiliaria personalizada.
Si el comprador se echa atrás tras firmar contrato de arras
Este es el caso más habitual… y más tenso.
El contrato de arras es un acuerdo privado en el que el comprador entrega una cantidad (normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio pactado) como señal de compromiso. Existen tres tipos de arras, pero el más común en compraventas inmobiliarias es el de arras penitenciales.
¿Qué implica?
- Si el comprador se retira sin causa justificada, pierde la señal entregada
- Si quien se retira es el vendedor, debe devolver el doble
- Ambas partes asumen que pueden romper el acuerdo, pero con penalización
Por eso es tan importante redactar bien este documento y dejar constancia clara de:
- Importe entregado
- Plazo para formalizar la escritura
- Condiciones de la compraventa
- Penalizaciones y consecuencias
En Doncasa nos encargamos de revisar o preparar el contrato de arras para que proteja tus intereses como vendedor.
¿Qué pasa si el comprador no acude a notaría?
Este es el escenario más extremo: todo está listo, han pasado las semanas de preparación, y el comprador no aparece el día de la firma o comunica su retirada ese mismo día.
En estos casos:
- Si hay arras firmadas, se aplica la penalización
- Si no hay arras, puedes iniciar una reclamación judicial por daños y perjuicios
- El notario levanta acta de incomparecencia, que sirve como prueba en una futura demanda
No obstante, entrar en procesos judiciales alarga el conflicto, consume tiempo y energía, y puede paralizar la venta durante meses. Por eso, lo más práctico en muchos casos es retener la señal (si existe) y volver a poner el piso en venta rápidamente.
Puedes reactivar la visibilidad de tu propiedad desde nuestra sección de propiedades en venta y mantener el impulso comercial sin pausa.
Cómo evitar que vuelva a pasar
La clave está en prevenir, no reaccionar. Aunque no puedes evitar al 100 % que alguien se eche atrás, sí puedes blindarte legal y estratégicamente para minimizar riesgos:
Verifica solvencia antes de firmar
No todos los interesados están realmente en condiciones de comprar. Solicita:
- Preaprobación hipotecaria
- Contrato laboral y estabilidad
- Capacidad de entrada
Usa siempre contrato de arras
Nunca entregues llaves, saques el piso de portales o detengas visitas sin un documento firmado y un dinero entregado. Es tu garantía legal.
Incluye cláusulas claras
Define bien:
- Qué ocurre si una parte se retira
- Cuándo caduca el acuerdo
- Qué gastos asume cada parte
Desde nuestra asesoría te ayudamos a firmar con seguridad y reducir estos escenarios de riesgo.
¿Y si hay causas justificadas?
Existen situaciones en las que el comprador puede retirarse sin penalización, como:
- Denegación de la hipoteca (si estaba condicionada en el contrato)
- Cargas ocultas no informadas
- Cambios sustanciales en la vivienda no comunicados
Por eso también es clave ser transparente como vendedor y preparar toda la documentación correctamente: nota simple, certificado energético, ITE, etc.
Conclusión: el compromiso solo vale si está por escrito
Si el comprador se echa atrás en el último momento, tu capacidad de reacción dependerá de los acuerdos firmados. Por eso:
- Trabaja siempre con contratos claros
- Asegúrate de cobrar una señal antes de retirar el inmueble
- Acompáñate de profesionales que te respalden legalmente
Y si te ha pasado y quieres relanzar la venta, empieza por una tasación online gratuita o contacta con nuestro equipo para estudiar el caso.