Con el aumento del precio de la vivienda y la dificultad de muchos jóvenes para acceder a un piso completo, el alquiler por habitaciones se ha consolidado como una fórmula cada vez más utilizada en Barcelona. Para los propietarios, representa una opción atractiva que puede mejorar la rentabilidad de su inmueble, pero también exige conocer y cumplir con una normativa cada vez más específica.
En este artículo explicamos las principales claves legales que debes tener en cuenta si estás pensando en alquilar por habitaciones, así como la rentabilidad media que puedes obtener y cómo gestionarlo correctamente para evitar problemas.
¿Qué se entiende por alquiler por habitaciones?
El alquiler por habitaciones consiste en arrendar una o varias estancias de una vivienda a personas diferentes, normalmente sin que haya vínculo familiar entre ellas. Cada inquilino tiene derecho de uso sobre su habitación y comparte zonas comunes como cocina, salón o baño.
Esta modalidad está especialmente extendida en pisos grandes o reformados, y es habitual entre estudiantes, jóvenes trabajadores y expatriados. Muchas de las propiedades que gestionamos en Doncasa se adaptan perfectamente a este perfil, especialmente en zonas como Gràcia, Sant Martí o El Clot.
Claves legales para propietarios en 2025
Aunque sigue siendo legal, el alquiler por habitaciones en Cataluña está más regulado que nunca. Si quieres evitar sanciones o reclamaciones, es fundamental tener en cuenta lo siguiente:
1. Contrato individual para cada inquilino
Cada habitación debe contar con su propio contrato de arrendamiento, donde se especifiquen claramente los derechos y obligaciones del arrendatario, el precio, los servicios incluidos y la duración del contrato.
2. Cédula de habitabilidad
La vivienda debe contar con cédula de habitabilidad en vigor y cumplir los requisitos mínimos de superficie, ventilación y confort establecidos por la normativa catalana. Si no la tienes actualizada, puedes consultar cómo regularizarla desde nuestra asesoría inmobiliaria.
3. Registro en el Departamento de Vivienda
El alquiler por habitaciones debe notificarse a la Generalitat si la vivienda se encuentra en una zona considerada tensionada. No hacerlo puede acarrear sanciones administrativas.
4. Límite de personas por vivienda
No se puede sobreocupar el inmueble. El número de personas debe guardar relación con la superficie útil, y cada habitación debe tener al menos 6 m² útiles y ventana al exterior.
5. Fiscalidad
Los ingresos generados deben declararse en la Renta como rendimiento de capital inmobiliario. Si el uso es habitual y se ofrecen servicios (limpieza, internet, mantenimiento…), puede considerarse actividad económica.
¿Es rentable el alquiler por habitaciones?
Sí. Bien gestionado, puede ser más rentable que el alquiler tradicional, especialmente en pisos con 3 o más habitaciones en barrios bien conectados. Veamos un ejemplo práctico:
| Piso de 90 m² en El Clot | Alquiler tradicional | Alquiler por habitaciones |
|---|---|---|
| Ingresos mensuales | 1.200 € | 1.650 € (3 x 550 €) |
| Rentabilidad bruta estimada | 4,5% | 6,2% |
| Vacantes o rotación | Baja | Media |
El margen de beneficio es superior, pero también lo es el esfuerzo de gestión, especialmente si hay rotación frecuente de inquilinos. Si quieres hacer números reales, puedes usar nuestra tasación online gratuita y ver cuánto podrías ganar con esta modalidad.
¿Dónde funciona mejor esta estrategia en Barcelona?
No todos los barrios son igual de aptos para el alquiler por habitaciones. Las zonas que mejor funcionan comparten tres características: buena conexión en transporte, servicios y proximidad a universidades o centros de empleo.
Zonas destacadas en 2025:
- Gràcia y Sant Gervasi: alta demanda de estudiantes internacionales.
- Sant Martí / El Clot: perfiles jóvenes y trabajadores del 22@.
- Horta-Guinardó: familias que buscan dividir gastos.
- Nou Barris y La Sagrera: precios accesibles y alta rentabilidad.
Si estás valorando alquilar por habitaciones en alguna de estas zonas, te recomendamos realizar una visita o incluso un tour virtual con los potenciales inquilinos, una herramienta muy eficaz para agilizar el proceso.
Recomendaciones para propietarios
Antes de lanzarte a alquilar por habitaciones, ten en cuenta lo siguiente:
- Reforma tu vivienda para adaptarla a este uso: mejora la insonorización, instala cerraduras en las habitaciones y cuida las zonas comunes.
- Elige inquilinos compatibles y con referencias. La convivencia es clave para evitar problemas.
- Establece normas claras desde el inicio, y recógelas por escrito junto al contrato.
- Ofrece un entorno atractivo: limpieza, muebles funcionales, buena conexión WiFi… Puedes mejorar la presentación con nuestro servicio de home staging.
¿Cómo empezar?
Si tienes dudas sobre si tu piso es apto para esta modalidad, lo primero es saber su valor y potencial. Desde Doncasa te ayudamos a:
- Valorar tu propiedad con nuestra tasación online gratuita
- Estudiar si cumple con los requisitos legales
- Acompañarte en todo el proceso de adecuación, gestión y comercialización
También podemos ayudarte a decidir si te conviene más alquilar por habitaciones, alquilar completo o vender. Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso sin compromiso.
Conclusión: el alquiler por habitaciones sigue siendo una opción rentable
A pesar del aumento de regulaciones, el alquiler por habitaciones se mantiene como una estrategia viable y rentable si se gestiona de forma profesional. Con planificación, adecuación legal y selección cuidadosa, puedes aumentar tu rentabilidad y responder a la demanda real del mercado.
Desde Doncasa, te damos el soporte técnico, jurídico y comercial para ayudarte a sacar el máximo partido a tu vivienda en Barcelona. Empieza hoy con una valoración gratuita o pídenos una visita para analizar tu caso.