mayo 25, 2025 por Doncasa
Comprar o vender una vivienda en Barcelona no empieza (ni termina) en notaría. Antes de la firma oficial, hay una serie de pasos legales y económicos clave que conviene conocer. Entre ellos destacan tres conceptos fundamentales: arras, señal y contrato de compraventa.
Si estás a punto de cerrar una operación inmobiliaria, entender estos términos te ayudará a evitar errores, proteger tus intereses y tomar decisiones con seguridad.
¿Qué son las arras en una compraventa?
Las arras son un acuerdo previo por escrito entre comprador y vendedor que reserva la vivienda y fija las condiciones básicas de la operación. Este documento suele ir acompañado de un pago inicial (señal) y establece el compromiso de ambas partes antes de firmar la escritura pública.
Hay tres tipos de arras, pero las más comunes en Cataluña son las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil. ¿Qué implican?
- Si el comprador se echa atrás, pierde la señal.
- Si lo hace el vendedor, debe devolver el doble de la señal recibida.
¿Qué diferencia hay entre señal y arras?
Aunque a veces se usan como sinónimos, no son exactamente lo mismo:
- La señal es el dinero que entrega el comprador como parte del acuerdo.
- Las arras son el contrato que regula esa entrega y sus consecuencias legales.
Por eso es importante redactar el contrato de arras correctamente, con cláusulas claras sobre plazos, cantidades y condiciones de devolución en caso de desistimiento.
En Doncasa, revisamos y redactamos estos documentos para que ninguna de las partes quede desprotegida.
¿Cuándo se firma el contrato de arras?
El contrato de arras suele firmarse una vez que comprador y vendedor han acordado:
- El precio final de la vivienda
- La fecha estimada de firma en notaría
- Las condiciones generales de la operación
Es un paso intermedio que bloquea la venta y retira la vivienda del mercado mientras se preparan los trámites legales, hipoteca, certificados, etc.
¿Cuánto se entrega como señal?
El importe de la señal varía, pero lo más habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. Por ejemplo:
- Piso de 300.000 € → señal de entre 15.000 y 30.000 €
Este importe queda reflejado en el contrato y se descuenta del precio total cuando se firma la compraventa.
Antes de entregar cualquier cantidad, recomendamos obtener una tasación online gratuita para comprobar que el precio pactado está en línea con el mercado. Puedes hacerla en minutos aquí.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe incluir:
- Identificación de las partes
- Descripción de la vivienda
- Precio total acordado
- Cantidad entregada como señal
- Plazo máximo para firmar la compraventa
- Penalizaciones en caso de incumplimiento
- Firma de ambas partes
Además, es importante adjuntar copia de la nota simple registral actualizada. Si no sabes cómo obtenerla, te ayudamos desde nuestro servicio de asesoría inmobiliaria.
¿Y después del contrato de arras?
Tras firmar el contrato de arras y entregar la señal, comienzan los trámites necesarios para la firma en notaría:
El vendedor debe aportar:
- Certificado de deuda pendiente (si hay hipoteca)
- Cédula de habitabilidad
- Certificado energético
- Recibo del IBI pagado
El comprador debe:
- Tramitar su hipoteca (si aplica)
- Confirmar financiación
- Revisar documentación del inmueble
Durante este periodo, ambas partes deben mantener su compromiso, salvo causas justificadas recogidas en el contrato.
¿Qué pasa si una de las partes se echa atrás?
Aquí es donde el tipo de arras firmado cobra importancia:
- Arras penitenciales (las más comunes): permiten desistir, pero con penalización (pérdida de señal o devolución doble).
- Arras confirmatorias: si hay incumplimiento, puede reclamarse el cumplimiento del contrato por vía judicial.
- Arras penales: fijan una indemnización preestablecida.
Por eso es tan importante elegir el tipo correcto y dejarlo claro por escrito. En Doncasa, te asesoramos en todo el proceso para que firmes con total tranquilidad.
Conclusión: firmar bien las arras es empezar bien la compraventa
La etapa previa a la firma notarial es mucho más que un trámite. Es el momento de asegurar las condiciones de la operación, fijar los compromisos y evitar malentendidos que pueden acabar en conflicto.
En Doncasa te ayudamos a:
- Redactar correctamente el contrato de arras
- Establecer la señal adecuada
- Verificar documentación del inmueble
- Preparar todos los pasos hasta el día de la firma
Y si aún no has puesto tu piso a la venta, puedes conocer su precio de mercado con nuestra tasación online gratuita o consultar nuestras propiedades en venta si estás en búsqueda.